לונדון, בירת אנגליה, הייתה ותישאר תמיד מרכז העולם. 4 שעות טיסה ב"ביזנס" של British Airways ואתם ב"היתרו" שבלונדון, ומשם כ-30 דקות במונית למרכז העיר.
בלונדון מעל 10 שכונות מדהימות ביופיין, אשר בכל אחת מהן מאפייני דיור, תרבות, בילוי ואוכל שונים, האחת יפה וקוסמת מרעותה, וכמעט מיותר להזכיר את עשרות התיאטראות הפזורים בה, הכדורגל המשובח והצבעוני בו מעורבים עשירי תבל (צ'לסי, ארסנל, טוטנהאם ועוד), המסעדות הטובות בעולם, נהר התמזה על גשריו המפוארים, מרכז העסקים (ה"סיטי") המרשים, הפרלמנט, ארמון המלוכה המוזיאונים הרבים והשונים ועוד.
העיר האדירה הזו, המתנהלת כמדינה עצמאית כמעט, מאכלסת כ-10 מיליון תושבים (ומגיעה לכ-17 מיליון תושבים יחד עם המטרופולין סביבה). אם אתם מחפשים השקעת נדל"ן רווחית, תרבות, היסטוריה, אטרקציות, קניות ואת המסעדות הכי שוות – לונדון זה "המקום".
מבחינת רכישת דירה בלונדון או רכישת בית בלונדון, הרי שעד לפני כעשור, רק אוליגרכים יכלו להרשות לעצמם להשקיע בעיר המדהימה הזו שכן מחירי הנדל"ן בה הרקיעו שחקים והפכו כל השקעת נדל"ן בלונדון לבלתי מושגת, אך השינויים הגלובליים והמקומיים, החקיקה הנדל"נית הקשוחה, וההגינות העסקית באנגליה, הפכו אותה ליעד האטרקטיבי ביותר להשקעות במגורים בה, לא רק, אבל בעיקר לישראלים שהם סקפטיים מטבעם.
בלונדון, ניו יורק ות"א, לאור היותן ערים מרכזיות, המחירים אינם יורדים לעולם, מה שהופך כל רכישת דירה בלונדון או קניית בית בלונדון לכדאית ואטרקטיבית במיוחד!
שיעור התשואה על השקעת נדל"ן בלונדון גבוה באופן משמעותי מהתשואה הממוצעת על עסקאות נדל"ן דומות בישראל.
הפאונד האנגלי עומד בשנה האחרונה על שער החליפין הנמוך ביותר מאז ומעולם בהשוואה לשקל הישראלי, ולפיכך, הרכישות כיום זולות אפילו יותר לישראלים, כאשר אם שער החליפין יעלה, צפויה להיגזר מההשקעה רווחיות אדירה נוספת.
בלונדון הכול שקוף, בזכות מערכת חוקים נוקשה. אין מעשי מרמה, "אין טריקים ואין שטיקים". הכול מסודר מאוד.
קניית דירה בלונדון נעשית רק באמצעות משרד תיווך, והקונה אינו משלם דמי תיווך.
בלונדון, כעיר מרכזית בעולם מבחינה עסקית ותרבותית, יש ביקוש מתמיד ועולה לנדל"ן לצרכי שכירות.
הקנייה בלונדון אינה "חתול בשק", הכול מצולם ומתועד, לרבות "סקיצה" של פנים הנכס הנרכש ומיקומו המדויק במפת לונדון.
לאור משבר הקורונה, היחלשות הפאונד בשל ה"ברקזיט" (היציאה מהשוק האירופי), מלחמת רוסיה-אוקראינה ועליית שיעורי הריבית, ניתן למצוא כיום בלונדון עסקאות נדל"ן במחירים אטרקטיביים במיוחד.
ביזור השקעות – רבים מעוניינים כי חלק מכספם יהיה בחו"ל – "לכל צרה שלא תבוא".
שיטת מיסוי פרוגרסיבית לצד אמנת מס המונעת כפל תשלום מס מהוות יתרונות חזקים לשוק נדל"ן חופשי אשר אינו פוגע במשקיעים פוטנציאלים.
לעיתים קיימת התלבטות האם קניית דירה בלונדון או רכישת בית בלונדון
צריכה להיעשות באופן עצמאי או באמצעות איש מקצוע.
נעמוד בקצרה על ההבדלים המהותיים:
אפשרית אבל מורכבת ודורשת לימוד מעמיק של שוק הנדל"ן בכלל והאזור הספציפי בפרט, השקעת זמן וכספים, טיסות, פגישות בלונדון עם עו"ד, רואי חשבון ומתווכים (הן לצורך הרכישה והן לצורך השכרת הנכס), ובעצם כיתות רגליים אינסופי והוצאת משאבים לרוב, כאשר בסופו של יום ייתכן ולא תמצאו את מבוקשכם וההשקעה תהיה לבטלה, או שתתפשרו על עסקה אשר יש טובות ממנה.
במידה ואינכם מכירים על בוריו את שוק הנדל"ן למגורים, עדיף לבחור בקנייה באמצעות איש מקצוע. איש המקצוע (משרדנו במקרה זה) יבצע עבורכם את כל התהליך, החל מאיתור הנכס באזור המבוקש באמצעות משרדי תיווך, ניהול מו"מ לצורך הפחתת המחיר הנדרש (הליך קשה, ומורכב הדורש ניסיון רב בניהול מו"מ), דרך הליך הרכישה באמצעות משרד עו"ד מקומי מוכר, הן מבחינה חוזית משפטית והן מבחינת בדיקת כשירות הנכס (תוכניות עתידיות, מצב פיסי, אישורי תקינות הגז, החשמל וכיו"ב), איתור שוכר פוטנציאלי וחתימת הסכם שכירות באמצעות משרדי תיווך אשר גם יגבה את שכר הדירה מהשוכר ויעבירו לחשבונכם, וחיבור למשרד רו"ח לצורך הפקת אישור ניכוי מס מופחת לתושב זר.
ראשית יש להחליט מהו סוג הנכס בו הנכם מעוניינים, האם בית פרטי או דירת מגורים בבניין דירות, ואח"כ, ולא פחות חשוב, מהי השכונה שאתם מבקשים לרכוש בה את הנכס, לגרוף שכר דירה וליהנות מעליית ערכו.
במרכז לונדון מצויה שכונת Mayfair שהיא היוקרתית והיקרה בשכונותיה. השכונה היא מגרש המשחקים האמיתי של עשירי ומפורסמי העולם, אשר לכולם דירות בה. במייפייר תמצאו כמה מהמסעדות הכי "פנסיות", מלונות בוטיק וספא יוקרתיים, המון חנויות מעצבים, ברי קוקטיילים עמוסי סטייל, כיכרות מרשימות, גלריות ולימוזינות לרוב.
צ'לסי מצויה דרומית מערבית ל-Mayfair, במרחק הליכה של 20 דקות, והיא שכונת יוקרה מופלאה עם בתי דירות בסגנון אנגלי מלוטש והמון גנים ציבוריים, המצויה על גבול שכונת יוקרה מדהימה נוספת אחרת בשם Knightsbridge (נייטסברידג'). צ'לסי היא שכונה נעימה, צבעונית ו"שיקית" אשר תמיד מרגישים בה משהו "מלכותי" ולא סתם קוראים לרחוב הראשי שלה ׳דרך המלך׳ (King’s Road) שהוא גם רחוב נפלא לשופינג.
בצ׳לסי יש הכל – מחנויות בוטיק ועד אוכל מעולה, מרחובות צבעוניים שהם לא פחות יפים ומיוחדים משל נוטינג היל, ועד גלריית סאצ'י המדהימה, שוק הדליקטסים של יום שבת, רחוב Pavilion השופע מעדניות ובתי קפה ועוד. גם החנות המפורסמת Harrods, בשליטה קטארית, מצויה בצ'לסי על גבול שכונת "נייטסברידג'").
שכונת המפסטד היפהפייה היא ׳פנינת הצפון׳ של לונדון, ויש בה המון יהודים עשירים וישראלים אמידים. המפסטד מכילה בעיקר בתים פרטיים יוקרתיים, נמצאת כ-25 דקות נסיעה במונית ממרכז לונדון (Mayfair), ונמצאת מעט צפונה משכונה "יהודית" יוקרתית נוספת בשם St. johns wood, אשר בה מצויים בתי ספר יהודיים, בתי כנסת רפורמיים, בית ספר אמריקאי ועוד.
בהמפסטד מצוי פארק עצום בשטחו (Hampstead Heath) המכיל אגמים מקסימים, ותצפית ייחודית על לונדון, ויש לה המון מה להציע לחובבי ה"שיק" המחפשים את השילוב בין העיר הלוהטת לאווירה כפרית יוקרתית, עם המון בתי קפה, מסעדות, חנויות וינטג׳ ויד שניה, עתיקות, שווקים ובתים אשר גורמים לכל אחד לחלום על המעבר לגור בשכונה.
שכונת מרילבון נושקת ל-Mayfair היוקרתית מצד דרום, ולפארק רייג׳נטס היפהפה והקסום ולשכונת St johns wood מצד צפון. השכונה גובלת ברחוב אוקספורד ובהייד פארק, ונושקת לתעלת ריג'נטס הידועה. מדובר בשכונה "סופר אלגנטית" עם רחובות מרשימים, ובתי דירות מדהימים ממש סמוך למרכז העיר. בשכונה זו מצוי למשל גם הכל-בו המפורסם סלפרידג'ס, גלריית ה"אוסף של וולאס".
בשנים האחרונות השכונה נמצאת חזק גם על המפה הקולינרית, עם מסעדות מומלצות וטרנדיות, ולצד כל הטוב הזה, תמצאו ברחבי השכונה גם המון חנויות מעצבים, לצד חנויות יד שנייה, והמון אטרקציות.
קנזינגטון היא האחות הגדולה והלא פחות יוקרתית מצ'לסי, והן מהוות "מחוז עירוני מלכותי" אחד בלונדון. קנזינגטון הגדולה משופעת בגינות, בניינים לבנים יפהפיים, אווירה יוקרתית של ׳לונדון מהסרטים׳, מכוניות פאר, רחובות נסתרים מלאים בבתים מפתיעים עם חצרות, מסעדות ובתי קפה "מפונפנים", שופינג ומוזיאוני ענק כמו natural history, מוזיאון "ויקטוריה ואלברט" ומוזיאון העיצוב, ארמונות כמו "ארמון קנזינגטון" גלריות מדהימות, גנים יפניים ואחרים ועוד ועוד.
איתור הנכס הוא המלאכה הסיזיפית והמתישה מכל. לעיתים תיאלצו לראות 50 נכסים עד אשר תחליטו מה ברצונכם לרכוש, ולעיתים יהיה זה לאחר 5 נכסים בלבד.
בלונדון קיים עניין שיש לשים לב אליו והוא שכמו "מנהל מקרקעי ישראל", בלונדון מרבית הנכסים נמצאים ב"חכירה" מהמלך, או מקיסר/אציל/נסיך כלשהו, או מאגודה כלשהי כמו למשל "אגודת הצופים", וכיוב', והנכס מוחכר ל-X שנים עם אפשרות להאריך בתום התקופה את הסכם החכירה בסכום משתנה ככל שמתקרבים לתקופת החידוש.
המלצתנו היא שלא לרכוש נכסים עם יתרת תקופת חכירה של מתחת ל-90 שנה. חשוב לציין כי רוב הנכסים בשוק הם עם יתרת תקופת חכירה של 100 שנה ויותר, וההתייחסות אליהם היא כאל נכסים בבעלות מלאה של החוכר, כלומר בבעלותכם.
יתרון רכישת נכסים בלונדון הוא שהמכירה היא "שקופה" ונטולת "מונקי ביזנס". כל הדירות מוצעות למכירה ע"י משרדי תיווך עם מחיר מכירה, עם "מפה" של הדירה (סטיות קלות אפשריות אך לא מעבר מכך), ועם המון פרטים אשר בישראל יש נטייה להסתירם כמו מספר השנים הנותרות לחכירה, המצב מבחינת רשויות הגז והחשמל, ועוד כיוב'.
לאחר שאיתרתם את הנכס אותו ברצונכם לרכוש, יש להתקשר עם משרד עו"ד מקומי על מנת שייצג אותכם בעסקה המתוכננת, ובין השאר יש לשלם לו דמי קדימה בגין השירות החשוב והמרכזי העומד להיות מוענק לכם. הקונה באנגליה אינו משלם דמי תיווך!!
השירות הניתן לכם עוד לפני חתימת הסכם המכר ע"י משרד עוה"ד נקרא Search, והוא מחולק לשניים: החלק הראשון הן הבדיקות המשפטיות, קרי, בדיקת הבעלות, הזכויות, המיקומים, החניות, החובות על הנכס וכו', ואילו החלק השני, הנעשה במקביל לחלק הראשון, הוא בדיקת הנכס הן ע"י המשרד והן ע"י מהנדסים ושמאים בפיקוחו של משרד עוה"ד, וכולל בין השאר את בדיקת האזור בו ממוקם הנכס, תוכניות בניה עתידיות, רישיונות חשמל, מים, גז, חובות של בעלי הדירה לחברת הניהול – אם יש, ועוד.
לעיתים מזומנות, בעקבות הגילויים במהלך ה-Search, מכניסים תיקונים בחוזה. עוה"ד שלכם מאשר את אמיתות הבדיקות ומייצגכם מול הרשויות והמוסדות, ובנוסף, הוא יטפל בכל הדרוש במידה ויש על הנכס עיקולים או צווים.
הליך ה-Search לוקח בערך 6 שבועות, ובתקופה זו אין כל הסכם בינכם ובין בעל הנכס, והנכס "חשוף" להצעות גבוהות ו/או אטרקטיביות יותר מצדדים שלישיים. יש לקוות שזה לא יתרחש וששלב זה יעבור בהצלחה, ומכל מקום, בד"כ משרד התיווך הרלוונטי מעדכן באתרי הנדל"ן שהנכס מצוי בשלב ה-Search, ובלונדון כמו בלונדון, אנשים לא מפריעים.
עלות ההליך בשלב זה היא כ-4,000 פאונד.
עם גמר הליך ה-Search, ומותנה בתוצאותיו (לעיתים כאמור ניתן להוריד מעט את המחיר לאור עלויות דרושות שה-Search מגלה), יש להעביר 10% ממחיר הנכס למשרד עוה"ד הלונדוני, ולחתום על זיכרון דברים לפיו תוך פרק זמן סביר (בד"כ עד חודשיים) יתרת הכסף חייבת להיות מועברת למשרד עוה"ד המייצג אותך בלונדון.
בלונדון, צד שמתחרט לאחר חתימת זיכרון הדברים, נקנס ב-10% ממחיר הנכס.
לאחר העברת יתרת הכספים ותשלום מס הרכישה (גם זה מטופל ע"י עוה"ד המקומי), נרשם הנכס ע"י עורך הדין שלכם על שם הרוכש ב"לשכת רישום המקרקעין".
לאחר רישום הבעלות, יוצא הנכס למשרד תיווך או למספר משרדים לצורך השכרתו.
באנגליה המתווך גובה עבורך כל שנה את דמי השכירות מהשוכר אותו הוא הכניס לנכס בהסכמתך, ומעבירם אליך בניכוי דמי התיווך השנתיים המגיעים לו, והדברים מעוגנים בחוק. אין אופציה אחרת !!
למתווך יש עניין רב ב"סולבנטיות" של השוכר, שכן דמי התיווך השנתיים שלו מותנים בגבייה בפועל. דמי התיווך נעים בסדר גודל של כ-7.5% מסך דמי השכירות השנתיים בתוספת מע"מ של 20% ובסה"כ כ-9%. הסכום אינו קבוע ולעיתים ניתן להורידו.
עלות נוספת שיש להביא בחשבון היא "אחזקת הנכס השוטפת", והמשמעות היא תשלום של כ-4% נוספים בתוספת מע"מ למתווך (זו לא חובה ואפשר לעיתים "להסתדר עם השוכר" או לעשות זאת באופן אישי), שכן במידה וישנם תיקונים בנכס, המתווך הוא זה המביא בעל מקצוע ודואג לתקינות הנכס במשך השנה בשכר פעוט נוסף.
עוד עלות שהמשכיר משלם בלונדון ולא השוכר, והיא מותנית כמובן באיכות הבניין ועלות האחזקה הוא החיוב הקרוי Service Charge הנאמד בכ-3,000 פאונד לשנה.
חשוב להדגיש כי כל העברות הכספים נעשות באמצעות משרד עוה"ד ישירות מחשבונכם אל חשבון עוה"ד שלכם בלונדון אשר מעביר את הכספים לעוה"ד של המוכר, וכי במהלך ההליך יש צורך למלא טפסים בכל הנוגע ל"הלבנת הון".
Hill Road, St John's Wood, London, NW8.
£1,075,000 Leasehold (approximately 108 years remaining)
רכשנו עבורנו דירת פנטהאוז בשכונה יהודית מוכרת ואמידה בשם St. Johns Wood, מקום הימצאות אולפן ה"חיפושיות" בסמוך לרח' Abbey Rd.
הדירה ממוקמת בבניין עם 6 דירות, ב-3 קומות, 2 דירות בקומה, וכוללת 84 מ"ר (סלון, מטבח, שני חדרי שינה, שירותים כפולים ומעלית הנפתחת לתוך הדירה), בתוספת מרפסת היקפית של כ-16 מ"ר נוספים, ובתוספת חניה, בבניין עם רחבת כניסה חיצונית ולובי פנימי.
עלות הרכישה – 990,000 פאונד (בתוספת מס רכישה).
מחיר נדרש באתר לפני מעורבותנו היה 1,075,000 פאונד.
הדירה הושכרה על ידנו לאחר רכישתה בשכר דירה של 1,000 פאונד לשבוע, קרי, 52,000 פאונד לשנה, המשולמים מראש מידי תחילת כל שנה בחוזה ל-3 שנים. בשנה השלישית סוכם על עליה של כ-5% בדמי השכירות השבועיים, קרי, עוד 50 פאונד לשבוע.
אין לנו עניין למכור את הדירה, אך 2 הצעות שהתקבלו מדיירים בבניין (האחד קרדיולוג מאוניברסיטת הונג-קונג, והשני עו"ד אנגלי לונדוני) עומדות על 1.4 מיליון פאונד ו-1,425,000 פאונד, והכול תוך פחות משנה ודווקא במצב כלכלי של יציאה איטית מקורונה, ברקזיט, משבר כלכלי מסוים בלונדון, ועוד, ללמדכם מה יכול היה להתרחש, מבחינת עליית מחיר הדירה, במצב כלכלי משופר מזה.
אנו משמשים כרו"ח משנת 1986 וכעו"ד משנת 2001, יש לנו ניסיון עסקי, חשבונאי, משפטי (כולל ליטיגציה רבה) ומסחרי רב, ואנו משקיעים לא מעט בענף הנדל"ן לרבות ניהול חברה יזמית בישראל, והכול במטרה להשיא את רווחינו ואת רווחי כל העושים עימנו עסקים.
ניסיוננו משתרע גם על רכישת נדל"ן למגורים בלונדון, ואנו מצויים בקשר עסקי שוטף עם עו"ד, רו"ח ומתווכים לונדוניים. טווח המחירים בו אנו עוסקים הן רכישות בתים ודירות בסכומים שמעל ל-750,000 פאונד לכל נכס.
ביכולתנו להפחית עבורכם את מחיר הרכישה הנדרש (מחיר הרכישה הנדרש מפורסם בכל האתרים ואין חשש ל"קומבינות" ו"טריקים" עם מוכר אנונימי שזהותו אינה ידועה).
אנו מצויים איתכם בזהות אינטרסים נדירה, שכן החלק הניכר של עמלתנו בעבור העסקה נגזר מהצלחתנו להפחית עבורכם את מחיר הרכישה הנדרש (מחיר השקוף לעיניכם באתרי האינטרנט הלונדוניים) !!
יש לנו כתובת ידועה ומוכרת (ראו גם באתר האינטרנט), ואנחנו לא "היום כאן ומחר שם", אלא מצויים 30 שנה באותו משרד ברח' משכית 32 בהרצליה פיתוח.
אנו חותמים איתכם על הסכם "בלי שורות ואותיות קטנות", ההסכם קצר, מפרט את התחייבויותינו הרבות ואת שכר הטרחה אותו אנו מקבלים ומועדי תשלומו.
אתם לא צריכים לצאת מישראל לצורך העסקה, זולת פעם אחת לצורך החתימה על זיכרון הדברים, הכרת משרד עוה"ד, משרד רואה"ח והכרת הנכס שרכשתם.
הגעתכם ללונדון תהיה בטיסת "ביזנס" של British Airways. בנמל התעופה "היתרו" יחכה לכם רכב מפואר שיביאכם בתוך 30 דקות למלון Café Royal היוקרתי של אלפרד אקירוב במרכז לונדון, ברח' "ריג'נט" בסמוך לכיכר פיקדילי, לשהות בת 3 ימים, הכול על חשבוננו, במסגרת חוויית רכישת נכס כלכלית, משתלמת, ומרתקת אשר אותה לא תמהרו לשכוח.
עו"ד, רו"ח וכלכלן דני אורדן, המנהל פרקטיקה פרטית בתחומים אלו, הינו גם שותף ומנהל בחברת יזמות נדל"ן מצליחה העוסקת למעלה מ-20 שנים ביזמות פרויקטים למגורים והתחדשות עירונית, והשכרת שטחי מסחר ומשרדים.
בשנים האחרונות ולאחר ש"התאהב" בלונדון המדהימה והמלכותית, זיהה את אפשרויות הנדל"ן הקוסמות בה, והשקיע בעצמו בשכונת “St. Johns wood” היוקרתית, החל דני אורדן ללוות רכישות נדל"ן "בוטיק" למגורים בעבור לקוחותיו (בעסקאות של 750 אלף ליש"ט ומעלה), ואין חולק כי ייעוץ נדל"ני המבוסס על מקצועיות צרופה וסולידיות, אשר מאחוריו הבנה חשבונאית וידע רב בתחומי המס, מביא לתוצאה העסקית הרווחית והבטוחה ביותר ללקוח, הן לעניין כדאיות העסקה והן לעניין בדיקת הנכס, עריכת הסכם המכר, רישומו ב"טאבו" והשכרתו.
