ישראלים רבים רוכשים בשנים האחרונות זכויות בגגות של בניינים כמוצאי שלל רב. אולם לפני שמבצעים רכישה מסוג זה, מומלץ לברר האם גג בניין חייב בתשלום ארנונה ואם קיימת אפשרות לקבל פטור או הנחה על התשלום במידת הצורך.
שוקלים לרכוש זכויות בגג של בניין? בררו מראש האם גג בניין חייב בתשלום ארנונה ברשות המקומית
לנוכח העלייה המתמדת של מחירי הנדל"ן בישראל, המחסור בשטחי בניה, והשכיחות הגוברת של פרויקטי תמ"א והרחבת מבנים, אנשים רבים בארץ מחפשים באופן קבוע דרכים להשקעה בנכסי מקרקעין בעלות נמוכה יחסית ועם פוטנציאל לעליית ערך משמעותית. דוגמה להשקעה מסוג זה שהפכה נפוצה למדי בישראל של השנים האחרונות, היא קניית זכויות בגגות של בניינים, בדגש על מבנים במרכז הארץ.
אולם למרות שעל פניו רכישה מסוג זה עשויה להצטייר כהשקעה נבונה ומשתלמת, לפני שממהרים לבצע אותה, חשוב לברר האם גג הבניין חייב בתשלומי ארנונה לרשות המקומית, שכן אלו עשויים להגיע במצטבר לסכומים לא מבוטלים, שעלולים להפוך את ההשקעה ללא משתלמת בעליל.
באילו תנאים גג בניין חייב בתשלום ארנונה?
ישנם תנאים מסוימים שבהם העירייה או הרשות המקומית עלולה לחייב את בעלי הנכס בתשלום ארנונה, כדוגמת מצב שבו גג הבניין משמש לצרכים פונקציונליים, כמו מרפסת, בניגוד לגג המהווה חלק מן המבנה שנועד לקירוי הקומה העליונה ותו לא.
על הקשר בין תכלית השימוש בגג וחיובי הארנונה
לאחרונה התקבל בבית המשפט המחוזי של פתח תקווה פסק דין שעל פיו ניתן לחייב בעלים של גג בניין בתשלומי ארנונה, בהתאם לתכליתו של הגג – היינו, על פי אופי השימוש שמבוצע בו, לאחר שבמקרה הנדון הוכח שהגג שימש בפועל בתור מרפסת. במסגרת פסיקה זו נקבעה ההבחנה בין גגות המשמשים כגגות נטו, לבין גגות המשמשים בפועל כמרפסת.
שאלת השאלות: גג או מרפסת?
בפסק דין זה בית המשפט המחוזי אימץ את הנאמר בפסק דין נוסף שניתן בהקשר זה במועד מוקדם יותר, אשר לפיו מאחר ולא קיימת הגדרה ברורה למושג "גג" בחקיקה הרלוונטית ובהלכה הפסוקה – במחלוקות בין הרשות המקומית לבעל הנכס סביב חיובי ארנונה לגגות, יש צורך להתבונן על הגג בפן הפונקציונלי.
משמעות הדבר היא שכדי לקבוע אם מוצדק לחייב את בעליו של גג בניין בתשלום ארנונה, צריך לבחון מה סוג השימוש שנעשה בגג: האם הוא משמש לקירוי המבנה בלבד, או שמא יש לו שימושים נוספים כמו שימוש בגג כמרפסת. אלמנטים שסייעו לבית המשפט המחוזי להגיע להכרעה בתיק הנדון, היו פריטי ריהוט שנמצאו בגג האופייניים למרפסות כמו כסאות, שולחן, ספסלים ומכשירי כושר.
בהתאם לכך, הוכרע שהגג שימש הלכה למעשה כמרפסת ולא כקירוי בלבד, ומכאן שחיובו בתשלומי ארנונה, היה מוצדק ולגיטימי. זאת לעומת גג שלא הוכח שבוצע בו שימוש פונקציונלי מעבר להיותו אלמנט קירוי, אשר יוגדר מבחינה משפטית בתור גג ריק, ובהתאם לכך – בעליו לא יחויבו בתשלומי ארנונה בגינו.
אמת המידה לחיוב גגות בתשלומי ארנונה
במקרה נוסף שהגיע להכרעת בית הדין המנהלי בתל אביב, נקבע שבעליו של גג שבוצע בו שימוש לטובת פעילות כלכלית או פיזית, יחויבו גם כן בתשלומי ארנונה. מכך ניתן להסיק כי חיוב בעלי נכסים בתשלומי ארנונה עבור החזקת זכויות בגגות של בניינים, היא נגזרת של התועלת הכלכלית הצומחת מהחזקת הגג.
למשל, גג שמכיל ציוד תקשורת שמטרתו לשרת צורך עסקי של בעליו – יגרור חיובי ארנונה, משום שהוא תומך בצורה מובהקת בעיסוקו של בעליו. זאת בשונה מגג שנועד לאכלוס מערכות המשמשות את דיירי הבניין למגורים, כמו מערכת מיזוג אוויר, שלא יגררו עבור בעל הגג חבות בתשלומי ארנונה כנגד הגג.
האם יש דרך להימנע מחיוב ארנונה בגין גג בניין?
אם אתם שואפים להימנע מחיוב ארנונה בגין גג בניין שיש לכם זכויות בו, עליכם לשקול היטב את אופי השימוש שלכם בחלק זה של הנכס ואת נושא החזקת ציוד, רהיטים ושאר מיטלטלין בתחומו.
גם פעילות חברתית המתקיימת בגג, כמו מפגש עם משפחה או חברים ואף פעילות גיבוש לעובדיה של חברה מסחרית, יעידו מבחינת הרשות המקומית על כך שהגג מסב לכם תועלת שאינה מבנית בלבד, ובהתאם לזאת – לגיטימי לחייבו בארנונה. יחד עם זאת, הנושא נבחן לגופו בכל מקרה בנפרד.
האם יש דרך להפחית את גובה תשלומי הארנונה על הגג?
החדשות המעודדות בהקשר לחיוב גגות בתשלומי ארנונה, הן שלכל הפחות ניתן לנסות ולהפחית את חבות הארנונה באופן חלקי, וזאת באמצעות הכרת הוראות החוק והפסיקה העיקריות בנושאים הללו:
- אם רכשתם גג בבניין נטוש שאינו ראוי לשימוש בשל מצבו הרעוע, החוק מזכה אתכם בפטור מארנונה, לפחות לתקופה קצובה.
- סיווג הנכס שבהתאם אליו נקבע גובה תשלומי הארנונה, תלוי בשימוש העיקרי שמבוצע בנכס ולא בייעוד שלו על הנייר. אותו הדין תקף אף למקרים שבהם הנכס חולק למספר חלקים נפרדים, כשבכל אחד מהם מבוצע שימוש שונה בידי בעליו של הנכס או השוכרים.
- ניתן לערער על חיובי הארנונה על ידי הגשת השגה למינהל הארנונה ברשות המקומית, וזאת במשך עד 90 ימים מתאריך קבלת שומת הארנונה השנתית. כאשר ההשגה אינה מאושרת, אפשר לבצע אסקלציה ולהגיש ערר לוועדת עררים לענייני ארנונה ובהמשך – אף לבית משפט לעניינים מנהליים, על פי קבועי הזמנים המוגדרים בחוק.
- לעיתים נופלות טעויות ברישומי הנכס ברשות המקומית, כמו בשם המחזיק בנכס, שטח הנכס הרשום, סיווג הנכס וכן הלאה. כדאי לבחון את תקינותם של נתוני הגג בשומת הארנונה בעזרת עו"ד רשויות מקומיות, אם משהו נראה לכם לא סביר, משום שאלו עשויים להשפיע על חיוב הארנונה לנכס שבבעלותכם ולעיתים יש צורך לבקש מהרשות המקומית לשנותם.
- אוכלוסיות מסוימות בישראל זכאיות להקלות בתשלומי הארנונה, כמו הנחות או פטורים – בררו אם אתם נמנים אם אחת מקבוצות האוכלוסיה הללו כדי שתוכלו לממש את זכאותכם.
האם גג בניין חייב בתשלום ארנונה – סיכום
בסוגיית החבות בארנונה בגין גג של בניין מגורים, כמו בסוגיות נוספות בתחום המיסוי המוניציפלי, כדאי מאוד להיוועץ בעורך דין מומחה לענייני ארנונה ורשויות מקומיות. במקרים רבים במסגרת ייעוץ משפטי אישי מתברר כי קיימות דרכים להפחתה בחבות הארנונה, עד כדי קבלת פטורים מהתשלום.
אנו במשרד עורכי דין דני אורדן, נשמח לבצע בדיקת ארנונה כדי לסייע לכם לממש את זכויותיכם ולהשיג את מירב ההקלות בתשלומי הארנונה שהחוק מעמיד לרשותכם.
רוצים לדעת האם גג בניין שבבעלותכם חייב בתשלום ארנונה? צרו עם משרד עורך דין דני אורדן קשר כבר כעת ועשו את הצעד הראשון למיצוי זכויותיכם מול הרשות המקומית!