חריגות בנייה, הנחשבות להפרה של חוקי התכנון והבנייה, עלולות לגרום למגוון בעיות הן עבור הקונים והן עבור המוכרים בעת ביצוע עסקת מכר מקרקעין. חריגות אלו עלולות להוביל להפסד כספי, למחלוקות משפטיות לקנסות פוטנציאליים והטלת סנקציות שונות, שכן בנייה בלתי חוקית נחשבת בישראל כעבירה פלילית במהותה. במאמר זה עורך דין רשויות מקומיות דני אורדן, יסביר מהן חריגות בנייה ומהן ההשלכות של חריגות בנייה בעסקאות מכר מקרקעין, שחשוב שכל מוכר וכל רוכש יכיר.
מהן ההשלכות של חריגות בנייה בעסקאות מכר מקרקעין שחשוב להכיר?
לחריגות בנייה בעסקאות רכישת נדל"ן במדינת ישראל יכולות להיות מספר השלכות, לרבות הפסד כספי לרוכש, מחלוקות משפטיות בין הקונה למוכר, וקנסות או סנקציות פליליות לבעל הנכס או ליזם. ההשלכות הספציפיות יהיו תלויות באופי ובחומרת החריגות, כמו גם בפעולות שננקטו על ידי הצדדים המעורבים.
במקרים מסוימים, הקונה יוכל לבקש פיצויים מהמוכר או הקבלן, בעוד שבמקרים אחרים, הקונה עשוי להידרש לשאת בהוצאות התיקון של החריגות או הסדרתן. בנוסף, חריגות בנייה עשויות להשפיע על הערך והסחירות של הנכס, מה שיכול להשפיע גם על יכולתו של הקונה למכור מחדש את הנכס בעתיד.
חריגות בנייה – קווים לדמותן
המושג "חריגות בנייה", מתייחס לכל שימוש חורג בנכס מקרקעין, בין שמדובר על חריגה מתוכניות הבנייה שאושרו עבור נכס מסוים, או מחוקי הבנייה שהיו בתוקף בזמן בניית הנדל"ן. אלו יכולות להתבטא בבעיות מבניות, בעיות בחומרי הבניין שנעשה בהם שימוש, בעיות עם התוואי או העיצוב של המבנה.
עם הדוגמאות לחריגות בנייה נפוצות ניתן למנות:
- בעיות מבניות כגון מבנה שאינו נתמך כראוי, מה שעלול להוביל לקריסה או לסכנות בטיחותיות אחרות.
- הפרות של הוראות בנייה מחייבות, כגון אי עמידה בדרישות להסדרי בטיחות אש במבנה, מה שעלול לסכן את דיירי הבניין.
- בעיות בחלוקת החללים במבנה ובתכנונו, כגון חדרים שאינם בגודל או בצורה הנכונים, או חוסר אוורור מתאים.
- בעיות בחומרי בניין, כגון שימוש בחומרים לא תקניים או פגומים, או אי תחזוקה נכונה של הבניין.
גם מצב שבו תוכניות הבנייה של המבנה משתנות במהלך תהליך הבנייה, ללא קבלת האישורים הנדרשים, עשוי להוביל לכך שהמבנה ייחשב כבעל חריגות בניה.
איך ניתן לדעת מראש אם ישנן חריגות בנייה בנכס המועמד לרכישה?
ישנן מספר דרכים לקבוע אם קיימות חריגות בניה בנכס מקרקעין בישראל:
- שירותי ביקורת מבנים / בדק בית: מפקח בנייה מקצועי יכול לבחון את הנכס ולזהות כל הפרה של חוקי הבנייה, כמו גם כל בעיה עם התוואי או התכנון של המבנה.
- בדיקה של תוכניות הבנייה והיתרי הבנייה: עיון בתוכניות הבנייה וההיתרים והשוואתם למבנה הנכס בפועל, יכולים לסייע לזהות אם המבנה נבנה בהתאם לתוכניות ולחוקי הבנייה המאושרים.
- בדיקה מול הרשות המקומית: הרשות המקומית יכולה לספק לרוכשים הפוטנציאליים מידע על כל ליקוי בניה וקנסות תלויים ועומדים ביחס לנכס המיועד לרכישה.
- בדיקה עם רשות מקרקעי ישראל: לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עשוי להיות מידע על כל נושא הקשור לנכס מקרקעין, כגון שינויי ייעוד לא חוקיים או בנייה בלתי חוקית.
- התייעצות עם עורך דין: עורך דין מיסוי מוניציפלי מנוסה יכול לבצע בדיקה יסודית של הנכס, לרבות בדיקת היסטוריית הבעלות בנכס (נסח טאבו היסטורי), בירור תוקף היתרי הבנייה ווידוא עמידה של הנכס בכל התקנות הנדרשות על פי חוק.
חשוב לציין שלא כל חריגות הבנייה נראות לעין בהכרח ולכן תמיד מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע כאמור לעיל, שיוכלו לסייע באיתור בעיות פוטנציאליות לפני רכישת נכס מקרקעין.
ההשלכות של חריגות בנייה בעסקאות מכר מקרקעין עבור המוכר והקונה
ההשלכות של חריגות בנייה בעסקאות מכירת נדל"ן יכולות להיות משמעותיות הן עבור הרוכשים והן עבור המוכרים. בין ההשלכות האפשריות ישנם:
הרתעת רוכשים פוטנציאליים
נכסים עם חריגות בנייה משמעותיות עשויים להיות פחות נחשקים עבור רוכשים, שעלולים להסס לקחת על עצמם את הסיכון. לכן למוכרים מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנהלי טוב לפני העמדת הנכס למכירה, לשם בדיקת חבות המס הצפויה בעסקה ושלילת חריגות בניה לא ידועות.
רישום פלילי
חריגות בניה הן עבירה פלילית מסוג עוון שעלולה לגרור קנסות, סנקציות מנהליות ואף עונש מאסר.
בעיות בקבלת אישור עיריה לטאבו
במידה ויתגלו חריגות בניה בנכס, ייתכן שיהיה למוכרים קושי בקבלת היתר כזה, המעיד כי אין לבעליו חובות תלויים ועומדים בגין הנכס, כלפי הרשות המקומית.
עילה לביטול הסכם המכר
אי ידוע של רוכשים בחריגות בניה בנכס מראש, עלול להיחשב כמצג שווא וכעילה לביטול הסכם מכר מקרקעין כתוצאה מהפרתו היסודית.
בעיית מימון
חריגות בניה עלולות להפחית את ערך הנכס לפי הערכת שמאי הבנק, מה שבתורו עלול להקטין את אחוזי המימון למשכנתא ולהקשות על הרוכשים לקבל הלוואת משכנתא בהיקף הדרוש להם.
כיצד עורך דין רשויות מקומיות טוב יכול לסייע לכם בנושא חריגות בניה בעסקת מכר מקרקעין?
עורך דין מנוסה יכול לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות מול ועדת התכנון והבנייה של הרשות המקומית, לזהות כל בעיה אפשרית ולייעץ על דרך הפעולה הטובה ביותר. זה יכול לעזור הן לרוכשים והן למוכרים להימנע מבעיות בלתי צפויות ולהבטיח עסקת נדל"ן חלקה ומוצלחת עבור כל המעורבים.
לסיכום: הדרך הנכונה להתמודד עם ההשלכות של חריגות בנייה בעסקאות מכר מקרקעין או להימנע מהן
חריגות בנייה יכולות להיגרם מגורמים רבים, כולל תכנון לקוי, חוסר פיקוח או חוסר בקרת איכות במהלך תהליך הבנייה. חשוב לדעת כי לחריגות בניה יכולה להיות השפעה משמעותית על שווי הנכס, על האישורים הנדרשים להכשרת הבנייה שלו ואף על האפשרות לקבל משכנתא בבנק. כדי להגן על עצמכם ועל האינטרסים שלכם, חיוני להתייעץ עם עורך דין מוניציפלי המתמחה בחריגות בנייה לפני החתימה על הסכם מכר מקרקעין.
משרד עו"ד דני אורדן מתמחה בטיפול בנושאים מנהליים ומוניציפאליים כמו הסדרת חריגות בניה מול הרשות המקומית. משרדנו מספק שירותי ייעוץ וייצוג משפטי במנעד רחב של נושאים נדל"ניים, לרבות תחום המיסים המוניציפליים. נשמח לסייע גם לכם. לסיוע משפטי בעניין חריגות בנייה פנו אלינו טלפונית בהקדם: 077-230-6198.