עבירות בנייה הידועות גם כחריגות בנייה, מתרחשות במדינת ישראל בהמוניהן. רשויות החוק שואפות למנוע בנייה בלי היתר ורכישת דירות עם חריגות בנייה, ולכן הענישה בגין עבירות מסוג זה היא חמורה.
נשאלת אם כך השאלה: האם קיימת דרך להכשיר עבירות בניה קיימות באופן רטרואקטיבי – מה שעשוי להידרש במקרה בו אדם רוכש דירה ומגלה בדיעבד כי קיימות בה חריגות בנייה? בשורות הבאות עו"ד דני אורדן יענה על שאלה זו בהרחבה, יציג 4 דרכים להלבין עבירות בנייה, ויעסוק בסוגיות נוספות שחשוב לתת עליהן את הדעת בהקשר זה.
4 דרכים להלבין עבירות בנייה בליווי משפטי של עורך דין
במקרים מסוימים, ניתן לכשיר חריגות בנייה שכבר בוצעו, בדיעבד, בליווי משפטי מעורך דין מיומן. זאת על ידי הגשת בקשה להכשרת עבירת הבנייה, להחלטת בית המשפט. הדבר עשוי להתאפשר בחלק מהמקרים ובאחרים לא בהכרח – כתלות בנסיבות המקרה, העיתוי להגשת הבקשה, אופי עבירת הבנייה והיקפה, וכמובן – מידת החומרה שהחוק מייחס לה.
להלן השלבים להלבנת חריגות בנייה:
- ביצוע בירור ראשוני מול האגף לפיקוח על הבנייה ברשות המקומית: מטרתה של בדיקה זו הינה לבדוק אם ישנה אפשרות להכשרת עבירות הבנייה בדיעבד ובאיזה אופן.
- עריכת תכנית להגשה: במידה ומסתמן שהגשת הבקשה להכשרת עבירות הבנייה אפשרית, תיערך תכנית לקבלת היתרי בנייה שתוגש לוועדה המקומית לתכנון ובניה ברשות המקומית.
- קבלת אישור מהרשות המקומית: ככל שיוחלט בוועדה לאשר את הבקשה, הרשות המקומית תספק גיליון דרישות הכולל הגבלות וחוקים רבים שיהיה צורך ליישם.
- יישום הנחיות הרשות המקומית: בשלב זה יש לממש את כלל הדגשים שניתנו מהרשות המקומית כדי שניתן יהיה לקבל בסוף התהליך את היתרי הבנייה המבוקשים שיכשירו הלכה למעשה את חריגות הבנייה שבוצעו (בכפוף לתיקונים שנדרשו).
מהן עבירות בנייה לפי החוק בישראל?
עבירות בנייה על פי החוק בישראל, משמען בניה בנכס מקרקעין ללא היתרי בנייה מתאימים ובאופן החורג מתכנית הבניה המקורית שנערכה עבור הנכס. כל חריגה מתכנית זו שהתגלתה לאחר מתן תעודות גמר ואכלוס הנכס (במסירת טופס 4), עלולה להיחשב בראי החוק כעבירת בנייה שסנקציות בצידה. בסעיף 145 בחוק התכנון והבנייה מוגדרים סוגי עבודות הבינוי המחייבים קבלת היתר בנייה ושבהעדרו, נחשבים לחריגת בנייה.
אילו סוגי עבודות בינוי מחייבים קבלת היתר בנייה?
כל עבודת חפירות, הרס או בניה במקרקעין מחייבת קבלת היתר בניה. הצורך בהיתר זה חל בין היתר על עבודות להרחבת דירה או לפיצול דירה, עבודות לסגירת מרפסת או קומה על עמודים, עבודות בניה ברכוש משותף, בחצר או בגג, עבודות להסבת מחסן למגורים, ביצוע שינויים חיצוניים בחזית הבניין, לרבות הוספת חלונות או מזגנים, וכל שינוי בסוג השימוש במקרקעין ביחס לשימוש שהותר במסגרת היתר הבניה.
האם יש עבודות בנייה הפטורות מהצורך בהיתר בנייה?
בתקנות התכנון והבנייה מוגדרים כמה סוגים של עבודות בנייה והריסה הפטורות מהצורך בהיתר בנייה, ובהם:
- התקנת גדרות ושערים מסוגים ספציפיים
- התקנת גגונים וסוככים
- התקנה או מיקום של מצלמות אבטחה
- התקנת גופי תאורה
- התקנת צופרי אזעקה
- התקנת מתקני אופניים
- התקנת עמדת שמירה
- התקנת אנטנה
- התקנת צלחות קליטה
- ועוד
למעשה, התקנת של כל רכיב עזר, המהווה שימוש נלווה לבניין וטבוע בו, עשויה להיחשב חוקית גם בלא היתר, ככל שהיא עומדת בתנאים הקבועים בהוראות החוק לעניין זה. אולם יש להיוועץ מבעוד מועד בעורך דין מקרקעין על מנת לוודא את העניין בכל מקרה לגופו.
סוגים של עבירות בנייה והעונשים בצידן
חריגות הבנייה העיקריות הן בנייה ו/או שימוש חורג בנכס שנעשו ללא קבלת היתר חוקי או באופן המנוגד להיתר הבנייה שניתן או תוכנית הבנייה הקיימת עבור הנכס. חשוב לדעת כי בראי החוק מדובר בעבירות פליליות לכל דבר ועניין שהרשעה בהן גוררת קנסות מינהליים כבדים במיוחד שיכולים להגיע גם למאות אלפי ש"ח.
בנוסף לקנסות המנהליים שהפרות של חוק תכנון ובנייה יכולות לגרור,הוועדה המקומית מוסמכת גם להטיל צווי הריסה ואיסור שימוש בנכס החורג. במקביל לסנקציות האזרחיות, עלולים בעלי הנכס להתמודד גם עם כתב אישום פלילי שיוגש כנגדם על ידי הפרקליטות ועלול להוביל אף לעונש מאסר וסנקציות חמורות נוספות, לצד רישום פלילי.
מהי הלבנת עבירות בנייה ולשם מה היא מתבצעת?
הלבנת עבירות בנייה, ידועה גם במינוח "לגזליציה של עבירות בנייה", או "הכשרת עבירות בנייה". הכוונה בפועל היא לתהליך לקבלת רישוי או הכשרה של הבנייה הבלתי חוקית, בעקבות הגשת כתב אישום כנגד בעלי הנכס, בידי הרשות המקומית, לטיפולו של בית המשפט לעניינים מקומיים.
תכליתה של הלבנת עבירות הבנייה הינה לסייע לבעלי הנכס להפחית את שיעור הקנס שעתיד להיות מוטל עליהם ככל שיורשעו בעבירות הבנייה המיוחסות להם. אולם מלבד זאת, הכשרתן של חריגות הבנייה היא חיונית גם למניעת מצב שבו הנאשם עלול להיות מורשע בדין בעבירת הבנייה, שהן עבירות פליליות הגוררות גם רישום פלילי.
האם על עבירת בנייה חלה התיישנות?
עבירות בניה מסוג עוון, יתיישנו בחלוף 5 שנים ממועד ביצוען. פירושו שכנגד מבצעי חריגות הבנייה, אפשר יהיה להגיש את כתב האישום רק במסגרת פרק זמן של 5 שנים. לעומת זאת, עבירה מסוג שימוש בלא היתר, נחשבת כעבירה מתמשכת וככזו, לא חלה עליה התיישנות. מכאן שגם אם הבנייה החורגת בוצעה לפני יותר מ- 5 שנים, הגשת כתב אישום בגינה עדיין תתאפשר.
הוגש כנגדכם כתב אישום בגין עבירות בנייה? כך עליכם לפעול
אם הוגש נגדכם כתב אישום בגין חריגות בנייה – קרי, בניה בלתי חוקית ללא היתר בנייה או תוך חריגה ממנו, דעו כי מדובר בעבירה פלילית שעלולה לגרור רישום פלילי ואף עונש מאסר. לכן חשוב לפנות לעורך דין מנוסה ללא דיחוי שיוכל לבדוק מה חומרת החריגה שבה אתם נאשמים.
בהקשר זה, יש לברר אם ייתכן כי מדובר בעבודת בנייה שאמורה היתה להיות פטורה מהוצאת היתר בנייה בהתאם לתקנות בחוק התכנון והבנייה, או שמא עסקינן בחריגה שבמידה והייתם מגישים בקשה להיתר עבורה לפני ביצוע הבנייה בפועל, יכולתם בסבירות גבוהה להכשיר אותה מראש.
את הנושאים הללו יש לבחון בעזרת עו"ד מיומן, שמאי מקרקעין ואדריכל ובהתאם לכך, יוחלט אם ישנה סבירות לקבלת היתר בדיעבד בהגשת בקשה להכשרת עבירות הבנייה – בין אם בדרך של הגשת תכנית חדשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה או באמצעות הגשת בקשה למתן היתר בנייה. יחד עם זאת, חשוב להיות מודעים לכך שהלבנת חריגות הבנייה שלאחר יד, אינה משימה קלה.
לעיתים יש צורך באסקלציה עד לוועדה המחוזית לתכנון ובניה כדי להכשיר את החריגות ובמקרים אחרים, ייתכן שהאישור לא יתקבל כלל. בכל מקרה, עצם ההכשרה של העבירות רטרואקטיבית, איננה פוטרת את הנאשם, בהכרח, מהעונשים הפליליים הקבועים בחוק בגין עבירות בנייה ומהסנקציות האזרחיות שעלולות להיות מוטלות עליו, ובהן קנסות כבדים וחיוב בהיטל השבחה.
מה יכול לעשות מי שרכש דירה עם חריגות בניה כדי "להכשיר את הקרקע"?
כדי להימנע ממצב שבו אתם נאשמים בעבירות בנייה, חשוב מאוד לבדוק מראש כל נכס מקרקעין שמתעתדים לרכוש, בעזרתם של מומחים. במקרה ועסקינן בדירת מגורים יש לבדוק גם את תיק הבניין ולוודא כי שטח הדירה בפועל תואם להיתר הבנייה שניתן עבורה או שקיימות גם תוספות בניה בלתי חוקיות.
במידה וגיליתם את קיומן של חריגות בניה בדירה עוד טרום רכישתה, עליכם לברר מראש אם ישנה אפשרות להכשיר אותן, או לבקש מהמוכר שישיב את הדירה למצב המקורי והחוקי טרום הוספת החריגות, מכיסו הוא.
איך ניתן להימנע מענישה על עבירות בנייה?
הדרך הטובה ביותר להימנע מעונשים על עבירת בניה היא לפעול מלכתחילה לקבלת היתר הבנייה, וזאת לפני שניגשים לבצע שינויים בנכס. קבלת היתר בניה חוקי מתבצעת על ידי פניה לבעלי מקצוע רלוונטיים שיבררו עבורכם מראש אם השינוי שאתם מעוניינים לערוך בנכס מחייב היתר או שלא.
במידה ועבירות הבנייה בוצעו זה מכבר, ניתן כאמור להימנע מעונשים בצידן או לפחות להפחית מחומרתם, באמצעות הגשת בקשה לקבלת היתר בנייה בדיעבד. אולם יש להיות ערוכים לכך שמדובר בתהליך מורכב ובייחוד כאשר מדובר בעבירת בנייה מתמשכת וחמורה בראי החוק.
חשיבות הסיוע המשפטי בהכשרת חריגות בנייה מראש או בדיעבד – סיכום
מאחר והרשעה בעבירות בנייה כרוכה ברישום פלילי ועונשים כבדים, כגון קנסות כספיים גבוהים, עונשי מאסר והוצאת צווים להפסקת הבנייה או הריסת הנכס שנבנה בצורה בלתי חוקית, חשוב בכל מקרה בו שוקלים לרכוש נכס, כשמעוניינים לבצע שינויים בנכס, ולבטח אם נתגלו חריגות בנייה קיימות בנכס שכבר נמצא בבעלותכם, להיוועץ בעורך דין מנוסה הבקיא בתחום דיני המקרקעין בכללותו ובפרט בנושא של עבירות בנייה.
עו"ד דני אורדן הוא בעל ניסיון עשיר בתחום זה וליווה זה מכבר תיקים רבים של הכשרת חריגות בנייה בישראל. משרדנו ישמח לסייע גם לכם. לייעוץ נוסף בנוגע לדרכים להכשרת חריגות בניה – פנו בהקדם למשרד עו"ד דני אורדן והגנו על זכויותיכם.